REALIA mas ajustes. Sareb replicará el movimiento de FCC en Diciembre

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Hoy Realia ha decidido convocar la junta de accionistas, en el punto 4 se puede leer lo siguiente:

4.- Aumento del capital social mediante compensación de créditos (Tramo Convertible Libremente del Préstamo Participativo), con previsión de suscripción incompleta. Delegación en el Consejo de Administración, con facultades de sustitución, para fijar las condiciones del aumento de capital en todo lo no previsto en el presente acuerdo al amparo de lo dispuesto en el artículo 297 de la Ley de Sociedades de Capital, así como para dar nueva redacción al artículo 5º de los Estatutos Sociales.

IV – CARACTERÍSTICAS DEL AUMENTO DE CAPITAL

A) Cuantía del aumento de capital.

El aumento de capital lo será por un importe de TRES MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (3.462.686,40 €), y se realizará mediante la emisión de nuevas acciones ordinarias de la Sociedad de 0,24 Euros de valor nominal cada una de ellas, con una prima de emisión de 1,77 Euros por acción, de la  7 misma clase y serie que las actualmente en circulación y con los mismos derechos. El tipo de emisión es, por tanto, 2,01 Euros por acción, calculado conforme a lo pactado por las partes en el Préstamo Participativo.

Dicho importe se corresponde con el del Tramo Convertible Libremente por SAREB de acuerdo con la Novación Modificativa del Préstamos Participativo de 26 de julio de 2013.

B) Contravalor y desembolso del aumento de capital.

El aumento de capital se desembolsará íntegramente mediante la compensación del Tramo Convertible Libremente del Préstamo Participativo conforme a lo establecido anteriormente.

C) Derecho de suscripción preferente.

No existirá derecho de suscripción preferente sobre las nuevas acciones, a tenor de lo establecido en el artículo 304 LSC según el cual solo en los aumentos de capital social con emisión de nuevas acciones con cargo a aportaciones dinerarias cada socio tendrá derecho de suscribir un número de acciones proporcional al valor nominal de las que posea. Por tanto, al ser este un aumento de capital por compensación de créditos de los previstos en el artículo 301 LSC y, por consiguiente, no habiendo aportación dineraria alguna, no habrá lugar al derecho de suscripción preferente.

D) Número y valor nominal de las acciones que hayan de entregarse.

Como consecuencia del aumento de capital previsto, y en atención a la prima de emisión acordada, el acreedor recibirá, en compensación de sus derechos de crédito, CATORCE MILLONES CUATROCIENTAS VEINTISIETE MIL OCHOCIENTAS SESENTA (14.427.860) NUEVAS ACCIONES ORDINARIAS de la Sociedad de 0,24 euros de valor nominal cada una de ellas, de la misma clase y serie que las actualmente en circulación y con los mismos derechos.

E) Derechos de las nuevas acciones.

Las nuevas acciones atribuirán a su titular los mismos derechos políticos y económicos que las acciones de la Sociedad actualmente en circulación, a partir de la fecha en que se inscriba el aumento de capital en el Registro Mercantil. En particular, en cuanto a los derechos económicos, las nuevas acciones darán derecho a los dividendos sociales, a cuenta o definitivos, cuya distribución se acuerde a partir de esa fecha.

F) Previsión de suscripción incompleta.

8 Sin perjuicio de lo anterior, a los efectos previstos en el artículo 311.1 LSC, se prevé

expresamente la suscripción incompleta del aumento de capital. En consecuencia, si las nuevas acciones no fueran suscritas en su totalidad, se podrá declarar cerrado el aumento de capital en la cuantía que resulte suscrita y desembolsada.

G) Fecha de ejecución.

Corresponde al Consejo de Administración determinar la fecha en la que el presente acuerdo deba llevarse a efecto dentro del plazo máximo de un año a contar desde la fecha de adopción del acuerdo por la Junta General y fijar las condiciones del mismo en todo lo no previsto en este acuerdo.

H) Delegación de facultades y ejecución del aumento de capital.

El Consejo de Administración propondrá a la Junta General, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 297.1.(a) LSC, la delegación en el propio Consejo de las facultades necesarias para que, dentro del plazo máximo de un (1) año a contar desde la fecha del acuerdo de la Junta General, y con arreglo a las condiciones indicadas en los párrafos precedentes, ejecute, en el modo y manera que tenga por conveniente, el acuerdo y decida la fecha en la que, en su caso, este aumento deba llevarse a efecto. Asimismo, se propondrá que se faculte al Consejo de Administración para que fije las condiciones del aumento en todo lo no previsto por la Junta General, incluyendo la modificación de la redacción del artículo 5 de los Estatutos Sociales para adaptarlo a la nueva cifra de capital social, y la realización de todos los actos que sean precisos para lograr la inscripción del aumento de capital en el Registro Mercantil.

A esta delegación de facultades de ejecución se añade, a su vez, la autorización expresa al Consejo para que pueda delegar en cualquiera de sus miembros y en el Secretario del Consejo de Administración las facultades delegables recibidas.

Fuente: CNMV

Aparte de todo esto en el informe que recoge todos los detalles en la CNMV se recoge que esto es una conversión OBLIGATORIA en base al NAV que tenia la compañía a 31 de diciembre de 2012, de ahí que el precio sea 2,01€

El numero total de acciones en este caso es de 14.427.860

Este movimiento lo tuvo que realizar FCC en el mes de diciembre, como recordareis lo hemos comentado muchas veces, pero aun así aquí estaría la noticia (ver noticia)

Esta ampliación es sin derecho de suscripción preferente, única y exclusivamente para SAREB y se debe ejecutar desde la fecha de la junta hasta 1 año después.

¿Esto es bueno o malo para los accionistas?

Al ser una ampliación con un precio por encima del NAV actual no diluye a los actuales accionistas.

Ayer comentábamos lo siguiente:

¿Que hay del NAV? ¿Como habrá quedado tras la operación?

 El valor de liquidación neto de Realia (NNAV), a 31 de Diciembre de 2013, se sitúa en 1,81 euros por acción, un -5,8% inferior al de Diciembre de 2012, debido al menor valor de los activos residenciales y al mayor número de acciones.

Su valor liquidativo neto a 31 de diciembre era de 556 millones de €

Fuente: Realia pag. 15 informe anual de resultados

La operación cerrada hoy con la venta de SIC II ha generado unas minusvalías de 82 millones de € sobre el valor liquidativo anterior en fecha 31 de diciembre, por tanto entendemos que este queda ahora en 474 millones de €

El NAV tras la operación quedaría aproximadamente en 1,55€

Como quedaría incluyendo la conversión de deuda en acciones

Valor liquidativo neto a 31 de diciembre era de + 556 millones de €

Perdida por venta de SIC II en Paris – 82 millones de €

Deuda que se elimina por la conversión de acciones + 29 millones de €

Nº de acciones tras la ejecución de la ampliación por parte de SAREB 321.798,792

Nuevo valor liquidativo “estimado” tras las operaciones 503 millones de €

El NAV tras la operación quedaría aproximadamente en 1,563€

Como se puede ver es prácticamente 0,01€ mas elevado que el anterior, por tanto poco o nada afecta esta noticia.

NOTA: Son cálculos estimados ,los mismos podrían tener una ligera desviación al alza o a la baja en función de algunos factores como por ejemplo la evolución de la compañía, este NAV también podría variar si SFL ejerce su derecho de tanteo sobre SIC II y suben o la una o la otra  el precio de la posible oferta.

¿Contraofertas a la vista?

Colonial y SFL, ‘a vueltas’ con Realia y SIIC: aspecto técnico y fundamental

Importantes subidas del 4% para el primer valor

21/05/2014 17:25h

“Aumenta el interés de los inversores institucionales por el mercado inmobiliario y especialmente en el sector terciario (oficinas/comercial)” destacaban esta mañana los analistas de Bankinter y señalaban como ejemplos las recientes compras de Blackstone (activos en la periferia cercana de Madrid y Barcelona a CBRE Global Investors por unos 150 millones); del fondo canadiense PSP y Drago Capital (un edificio mixto de oficinas-comercial en Castellana 200 por 140 millones); y la oferta recibida por Realia para vender el 59% de su filial francesa, SIIC, por 558,9 millones a Eurosic.

Dicho precio, explican estos expertos, supone valorar el 100% de la compañía en 948 millones de euros, con un descuento del 11% sobre el NAV (valor patrimonial neto). Por su parte, Banco Sabadell calcula que el precio equivaldría a 22 euros por acción, una “rebaja” del 30% con respecto a los publicado en prensa y frente al precio de bolsa de 19 euros por acción (prima del 14%). Opina la firma catalana que “la operación se hace a precios superiores a lo que esperábamos por lo que la valoramos muy positivamente”. Y subraya que tras la misma la deuda de Realia bajaría a a niveles de 1.076 millones euros (39% vence en 2016 y 57% en 2017).

Sin embargo, esta “historia” ha sufrido un giro con la entrada de Colonial en escena. La compañía, informaba Expansión esta mañana, podría ejercer su derecho de compra por SIIC, donde ya controla un 30% a través de su propia filial francesa SFL (en la que al mismo tiempo ostenta un 53,1%). Ahora bien, el banco catalán recuerda que hasta ahora “el rumor apuntaba a que aprovecharía para salir de este activo”.

Cabe recordar que Colonial ha ampliado capital recientemente por importe de 1.266 millones de euros para refinanciar su deuda y evitar así la venta de SFL. Asimismo, el rotativo señala que la compañía gala tendría liquidez suficiente para contraofertar: más de 700 millones de euros.

Fuente: El periódico

Valoración

Hoy salen datos valorando la operación, ayer todos estaban callados mientras los minoritarios vendían, no había comentarios, no había contraofertas ,nadie quería hablar del tema, 24 horas después ya es el tema de moda ¿Que pasará en Realia?

Este articulo nos viene bien por que tal como dice Sabadell y apuntamos ayer, la venta por parte de REALIA es buena ya que el mercado descontaba un precio muy inferior, citan lo mismo que nosotros, que el valor se movía por 19€ frente a los 22 ofertados.

Opinan también como nosotros, la posibilidad de una contraoferta la teníamos en cuenta y la descartamos, el motivo es que mas que querer invertir Colonial en SIC II esta parece ser que vendería su parte.

El mercado parece valorar positivamente la “posible” compra de la compañía Francesa por parte de Colonial, algo que no creemos que sucederá, pero si ocurriera y alguien diera algo mas por la filial francesa de REALIA sería muy positivo por que la perdida derivada de la venta sería menor.

En el mercado para Realia la noticia ha sido ignorada, en cambio en Colonial ha sido recogida con un 4% de subida, muy curioso.

El mercado español tal como apuntábamos ayer esta de moda, mas motivo aun para pensar que a Colonial no le interesa incrementar la exposición en Francia.

Por tanto reiteramos lo mismo punto por punto comentado ayer.

Una vez Goldman Sachs tenga comprador para FCC y BANKIA de sus acciones, este debe lanzar una OPA por el 100% de REALIA.  este proceso según apuntaba ayer el confidencial se esta realizando en paralelo tras la venta de SIC II, por tano sigue su curso.

Si por el mercado frances que según apuntan los medios esta en fin de ciclo y se esperaba un pago de un 30% menos por SIC II se ha conseguido un pago de solo un 11,8% menos. ¿cuánto no se podrá pagar por la parte española de REALIA?

No “creemos” que las ofertas vinculantes sean inferiores a 1,40€ (10% de descuento sobre nuestro ultimo NAV calculado tras venta de SIC II)

Solo hay que esperar, estar en Realia no va a ser como se vio hoy ver 0,01€ arriba, 0,01€ abajo hasta llegar la oferta, habrá volatilidad, muchos no saben que pasa y otros solo ven el grafico, por tanto es lógico este tipo de movimientos, la mano fuerte BBVA sigue comprando y casi es el mayor comprador del mes.

Muchos piensan , ¿si vendo podré comprar mas abajo?

Es posible, pero también es posible que salga la OPA mientras se espera que el valor caiga a 1,20€, en ese caso se puede perder entorno a un 10% de rentabilidad (como poco) ,por este motivo no hemos dado señal de venta, aunque reconocemos que podríamos haberle ganado 0,08€ x 2 veces.

NOTA:

La caixa también apuntaba la OPA a un precio de 1,40€

Alphavalue en el día de hoy ha fijado un precio objetivo de 1,41€ con recomendación de comprar

Hay 2 tipos de OPAs las voluntarias y las de exclusión, en el caso de OPA voluntaria podría pasar que compren la parte de FCC y BANKIA pero dejen a los actuales accionistas que deseen seguir en la compañía con sus acciones.

Es también por el 100%, pero si no se acude ,el valor seguiría cotizando libremente una vez finalizada la oferta.

En todo caso de exclusión o voluntaria estarían obligados a comprar a todos los accionistas sus títulos.

Por técnico

En el corto plazo ha superado la directriz bajista como se vio ayer al cierre pero hoy no ha podido superar la resistencia de 1,295€

Como es lógico esto no será fácil, si no sale la oferta rápido puede ocurrir que el valor vaya a buscar rápidamente 1,21€, aunque viendo el ritmo de compras de BBVA esto parece complicado.

La superación de 1,295€ provocaría la ruptura alcista de la formación de triple suelo y el valor debería buscar máximos, un primer objetivo lo tendría en 1,43€ y el siguiente en el techo del canal actual en 1,51€

Solo nos plantearíamos vender antes de la OPA si el valor sube a un precio en el que pensemos que la misma ha sido ajustada por el mercado, por ejemplo alcanzar precios alrededor de 1,50€

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