Hoy en REALIA se publicaba un HR indicando que HISPANIA esta estudiando una OPA por la compañía a 0,49€ por acción.
http://www.cnmv.es/Portal/HR/ResultadoBusquedaHR.aspx?nreg=214362&th=H
La historia de REALIA viene de lejos, en el mes de mayo/junio de este año todos los medios económicos se hacían ECO de las ofertas que se presentarían inmediatamente tanto a FCC como BANKIA por REALIA , ofertas que jamás llegaron a salir y que se desconoce el precio.
Por entonces calculamos un NAV para Realia de aproximadamente 1,50€ tras la venta de SIC II y el mercado parecía dar validez a este precio ya que estuvo varias semanas consolidando entre 1,40-1,47€
Uno de los principales apoyos que tuvo REALIA en la subida fueron BANKIA y Deutsche Bank, como recordareis este banco compraba acciones a diario impidiendo una caída del precio en bolsa.
El 26 de junio el presidente de REALIA aseguraba que los accionistas de la compañía recibirían el mismo precio que le ofrecieran tanto a BANKIA como FCC y una noticia “incierta” indicando que el FROB canjearía deuda por acciones a 2€ elevo el precio hasta los 1,64€.
Este supuesto canje de títulos se debía a lo acordado en el año 2012 que debía convertir deuda en acciones por el NAV al cierre de aquel ejercicio.
Mes de julio huida de Deutsche BANK y BANKIA.
Uno de los motivos que provoco en un mes el desplome desde los 1,64€ a prácticamente 1€ fueron las ventas de acciones que habían comprado BANKIA y DEUTSCHE BANK, sin venir a cuento las primeras semanas de julio se pusieron a vender acciones a manos llenas hasta volver al €, dato que alertaba que algo no iba bien pues de ser la OPA como se intuía por entorno a los 1,50€ no tenia sentido que ambas agencias que lo compraron todo en subida previa estuvieran vendiendo.
“Operaciones extrañas”
El 25 de julio REALIA recibió una oferta por parte de COLONIAL pero solo por la parte patrimonial , valorando la misma en 650 millones de €
http://www.cnmv.es/Portal/HR/ResultadoBusquedaHR.aspx?nif=A-81787889&division=1
Según entendidos de la compañía de haberse materializado la venta de la parte patrimonial con el fuerte descuento que pretendía Villar Mir dejarían el resto del grupo valorado en poco mas de 0,90€
La oferta no se llego a realizar entre otras cosas por que lo que buscan tanto FCC como BANKIA es desprenderse del 100% para así sacar un mejor precio.
Subida de octubre
En el mes de octubre el valor experimento una fuerte subida, entre otras cosas por que los medios aseguraban que la participación de BANKIA y FCC sería vendida este año, además hablaban de hipotéticos compradores en la compañía, el valor nuevamente subió de 0,90€ a 1,18€ donde se dio la vuelta nuevamente hasta consolidar entorno a 1€
HISPANIA entra en juego
La polémica “intención de OPA a 0,49”
Decir que esta OPA a este precio jamás puede ser de exclusión, como mucho la misma sería voluntaria, acude quien quiera pero no se excluye REALIA de bolsa, la empresa sigue cotizando libremente.
Según los términos y condiciones de una OPA de exclusión el precio no cumple los requisitos.
Para evitar la problemática suscitada y evitar que se lesionen los legítimos derechos de los accionistas minoritarios en la OPA de exclusión, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) tiene el derecho de aceptar o rechazar la Oferta a trámite, si estima que el precio ofertado no responde al valor patrimonial de la empresa. De esta manera, aunque sólo quedara el titular de esa acción antes citada, tendría prácticamente que liquidar la Sociedad para poder pagar el precio adjudicado a cada una de las acciones, de acuerdo con el valor patrimonial de las mismas.
Por lo que antecede, cuando se presenta una OPA de exclusión, es porque existen paquetes mayoritarios que dominan la Junta General y que, normalmente, con la oposición de los accionistas minoritarios, consiguen aprobar la petición de exclusión, a fin de quedarse ellos con la empresa. De ahí la necesidad de que la CNMV pueda rechazar la Oferta si el precio no es justo.
La oferta pública deberá extenderse a todas las acciones afectadas por la exclusión, así como a todas las obligaciones convertibles en acciones y demás valores que den derecho a su suscripción o adquisición, salvo aquellas que correspondan a los paquetes mayoritarios, que están inmovilizadas en base al voto favorable a la exclusión formulado en la Junta General.
Fuente: Expansión
El NAV de REALIA
NAV: Valor neto de los activos
Otra de las magnitudes que se utilizan para valorar los activos de una empresa es el NAV («net asset value, en inglés). Se trata del valor neto de los activos. En concreto, el NAV es el valor de mercado de los activos (esto es, el GAV) de una empresa menos sus deudas netas (cuentas a pagar menos cuentas a cobrar, tesorería, créditos y préstamos y operaciones comprometidas).
Si dividimos el valor del NAV (valor neto de los activos) por el número total de acciones que tiene una empresa, obtenemos el NAV por acción. Esta cifra nos indicaría el valor neto de los activos de la empresa que le correspondería a cada acción de esa sociedad.
Además, existen otros conceptos que los expertos vienen utilizando para ajustar aún más la valoración de los activos. Así, después de deducir los impuestos, asociados a la venta de los activos que forman el NAV, se obtiene el NNAV («net net asset value»)
A 31 de diciembre el NAV estaba calculado en 1,81€
Ver informe de resultados 2013 donde el NAV queda fijado a un precio de 1,81€
Ver pagina 2 http://www.realia.es/LinkClick.aspx?fileticket=Dw0MoNZgZv8%3d&tabid=337&mid=828&language=es-ES
Tras la venta este año de SIC II tal como pusimos en nuestra web pensamos que el NAV estaría entorno a 1,50€
https://www.gesprobolsa.com/especial-realia-vende-sic-ii-en-paris-todos-los-datos-a-tener-en-cuenta/
Todo esto sirve para llegar a la conclusión que el único modo de lanzar una OPA sobre REALIA es una OPA voluntaria, la CNMV jamás aprobaría una OPA en la que suponga excluir de bolsa al valor, al menos a ese precio.
Por tanto la acción jamás dejaría de cotizar en bolsa ,simplemente pasaría el control a HISPANIA, pero REALIA seguiría cotizando, lo que es obvio es que sufriría un cambio en la gestión y además se desconocen los planes que tiene HISPANIA para REALIA
HISPANIA la SOCIMI de SOROS y el interés oculto en REALIA
Capital de HISPANIA
Nº de acciones: 55.060.000
Capitalización: 545.094.000
Accionariado de HISPANIA
Como vemos el accionariado de HISPANIA tiene dentro a lo mejor de casa
Pero… ¿Que es una SOCIMI?
Situación en España
En España se les denomina SOCIMI y están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (http://www.boe.es/boe/dias/2009/10/27/pdfs/BOE-A-2009-17000.pdf). Las principales características que marca la Ley son (algunas de ellas fueron modificadas en diciembre de 2012):
_Las SOCIMI son SOCIEDADES COTIZADAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO. Son compañías cuyas acciones cotizarán en un mercado regulado español.
_Las entidades deberán incluir en la denominación de su razón social los términos SOCIEDAD COTIZADA DE INVERSIÓN EN MERCADO INMOBILIARIO, S.A. o SOCIMI, S.A.
_El Capital Social mínimo será de 15 millones de euros y se constituirá por una sola clase de acciones. Las aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles para la constitución o ampliación de capital en las SOCIMI se tasarán por experto independiente designado por el Registrador Mercantil.
_Quedan excluidos los bienes inmuebles de características especiales como aeropuertos, refinerias, parques eólicos, huertos solares… y bienes inmuebles cedidos en uso mediante arrendamiento financiero.
_Pueden contar con financiación ajena con el límite de no superar el 70% del activo de la sociedad, sin computar la financiación obtenida dentro del régimen de protección pública de la vivienda.
_El legislador, con la autorización dada en forma de ley a este tipo de empresas y de negocio ha querido cumplir un triple objetivo:
1.Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias. Gran “Talón de Aquiles” de este mercado y de sus protagonistas.
2.Impulsar el mercado del alquiler en España. Este sector mueve cifras bajas, en comparación con las del resto de Europa: según los datos de Eurostat de 2012, en España el 12,7% de los hogares alquilan su vivienda a precios de mercado (es decir escluyendo las viviendas sociales, viviendas de renta antigua, etc.), frente al 38,6% de Alemania, 19,5% de Francia. En la Unión Europea, la media está en el 18,4% y en la zona Euro, en el 22,2% de hogares en alquiler a precios de mercado.
3.Ofrecer al inversor una rentabilidad estable.
_Los resultados (beneficios si se obtuvieran) se distribuirán en forma de dividendos a sus accionistas, debiendose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio de la siguiente forma:
1.Al menos el 90% de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones, así como de los beneficios que se correspondan con rentas procedentes de las actividades accesorias.
2.Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones. El resto deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento del objeto social en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión.
3.El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios derivados del funcionamiento normal de las SOCIMI.
El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.
_¿Qué ventajas tienen para el inversor?
. Del funcionamiento principal de una SOCIMI, que es el arrendamiento de inmuebles, repartirá para el inversor, al menos, el 90 por ciento de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones.
. De los beneficios que provengan de la venta de inmuebles o acciones, al menos el 50 por ciento de esos beneficios. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de los objetivos de una SOCIMI, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse en su totalidad .
. El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios de otras compañías en las que la SOCIMI esté participando.
Algunas gestoras cuentan con productos que sólo invierten en REIT. Mientras, los fondos inmobiliarios españoles siguen obligados a invertir en inmuebles que después deben alquilar ellos directamente. Una limitación que resta dinamismo al sector y que obliga a estos productos a centrarse en el segmento residencial, el menos favorecido por los expertos. Hay que considerar que buena parte de los inversores españoles ya cuenta con exposición directa (a través de la compra de casas y pisos) al mercado residencial y, para ellos, la inversión en un fondo inmobiliario podría servir para ganar en diversificación al invertir en centros comerciales, naves industriales, residencias para ancianos y locales comerciales.
En un momento de incertidumbre inmobiliaria como el actual, los REITs en España pueden ser la solución para los inmuebles adquiridos por las entidades de crédito en las daciones en pago realizadas por promotores inmobiliarios y en las ejecuciones hipotecarias de fallidos, permitiendo compartir los riesgos asociados a una recuperación económica indeseablemente lenta, con los inversores privados, incluso extranjeros, cuyas expectativas inmobiliarias no hayan decaído.
Modificación de la normativa y crecimiento de las socimis
En diciembre de 2012 se introdujeron cambios en la normativa que regula las socimis reduciéndose los requisitos para su creación y funcionamiento (el capital mínimo se bajó a 5 millones de euros; se aumentaron las posibilidades de endeudamiento; y disminuyeron las exigencias sobre el número de activos). Asimismo se aumentaron las exenciones fiscales a los inversores. La consecuencia de todo ello fue que las socimis despeguaron y en 2014 comenzaron a cotizar en bolsa, siendo las cuatro mayores Hispania, Lar, Merlin Properties y Axia.
Un ejemplo práctico
Viendo los beneficios fiscales antes descritos, se hace necesario cuantificar los ahorros fiscales que proporcionan estos vehículos de inversiones inmobiliarias respecto de las S.L tradicional. Podemos ver en este ejemplo que los ahorros, aprovechando todas las desgravaciones posibles, pueden llegar al 10% de la inversión.
Fuente: Wikipedia
HISPANIA probablemente troceara la empresa
Para maximizar la inversión es probable que Hispania busque trocear REALIA, vender los activos que no le interesan y quedarse los que le interesan , como por ejemplo el negocio de alquiler.
Movimientos de HISPANIA desde el debut bursátil
16/04/2014 La sociedad comunica la adquisición de un hotel, situado en Marbella, por un importe de 21,5 millones de euros.
12/05/2014 La Sociedad comunica la adquisición, a través de su filial Hispania Real Socimi, de 213 viviendas y 237 plazas de garaje, situadas en el complejo residencial Isla del Cielo (Parque Diagonal Mar-Barcelona), por importe de 63,8 millones de euros.
27/06/2014 La Sociedad comunica la adquisición, a través de su filial Hispania Real Socimi, de dos edificios de oficinas situados en la zona de la Plaza de Les Glòries en Barcelona, por importe de 40,15 millones de euros.
08/07/2014 La sociedad comunica la adquisición del 90% del capital de ONCISA, S.A., sociedad tenedora de 9 edificios de oficinas situados en Madrid (8) y Málaga (1), por un importe total de 80,2 millones de euros.
09/07/2014 La Sociedad comunica la adquisición, a través de su filial Hispania Real Socimi, de un edificio de oficinas situado en la calle Comandante Azcárraga, 3 de Madrid, por 15 millones de euros
28/07/2014 La Sociedad comunica la adquisición, a través de su filial Hispania Real SOCIMI, S.A.U., de 4 inmuebles de oficinas y 2 hoteles, todos ellos ubicados en la Comunidad de Madrid, por 42,15 millones de euros
30/07/2014 La Sociedad comunica la adquisición, a través de su filial Hispania Real SOCIMI, S.A.U., en 2 operaciones independientes, de 2 edificios de vivienda en alquiler en comunidad de Madrid (Majadahonda y SS de los Reyes), por 29,9 millones de euros
31/07/2014 Operaciones y garantías sobre activos La Sociedad comunica la adquisición, a través de su filial Hispania Real, SOCIMI, S.A.U., de un edificio de oficinas ubicado en Barcelona, por 18,11 millones de euros
Todas estas operaciones suman un total de unos 320 millones de €
Busca del pelotazo
La posible compra de REALIA por parte de HISPANIA a 0,49€ (si se lleva a cabo) permitiría a la empresa apuntarse unos 300 millones de € de plusvalía a cierre del ejercicio.
Valor del 100% de REALIA a 0,49€ unos 150 millones de €
Valor de REALIA (NAV aproximado 1,50€) unos 450 millones de €.
El mercado no se lo cree.
Ni se ha desplomado REALIA , ni se ha disparado HISPANIA en bolsa recogiendo la futura noticia.
SOROS
Soros accionista de FCC y de HISPANIA, a partir de aquí que cada uno saque conclusiones.
Las 2 opciones HISPANIA (conservadora) REALIA (agresiva)
HISPANIA opción conservadora
Termine o no comprando Hispania los activos de REALIA, queda claro que HISPANIA es una buena inversión, solo hay que ver quien esta dentro de la compañía.
El problema que se le ve a HISPANIA es su pasotismo, es un valor muy parado que prácticamente no tiene movimiento. La ventaja de las SOCIMI frente a las inmobiliarias actualmente cotizadas es que no tienen deuda (al menos por ahora) y el dinero se destina a invertir en activos inmobiliarios de alto valor añadido para generar rentabilidad y repartir dividendos, de ahí su pasotismo.
Aunque claro, si se hace con REALIA a ese precio podría tener un impacto positivo en la cotización de HISPANIA de 3-4€ por acción.
Si no la compra no pasará nada, en el peor de los casos seguirá entorno a los 10€ y aquí paz después gloria.
El capital esta concentrado en muchas manos fuertes y no se toca, es como tener un tesoro como se vio en las participaciones.
Por tecnico
El grafico es sencillo del todo, soporte claro en 9,45€ zona de mínimos anteriores y resistencia en 10,08€.
Para corto plazo la superación de 10,08€ nos debería llevar a los 10,90€ aproximadamente como siguiente objetivo.
Se puede mantener siempre que no pierda 9,45€, es un valor que muy difícilmente se verá un crack.
Es uno de los valores que situamos en el grupo: “invertir y prácticamente imposible perder”
REALIA La opción agresiva
La historia de REALIA ya la conocemos, la comentamos anteriormente, el mercado ha penalizado sobre todo la posible OPA a la baja, muchos inversores entraron en la compañía esperando una OPA con PRIMA, al n existir tal OPA o al menos las posibilidades de ver una PRIMA en la misma los inversores venden como es normal.
Otro punto es la incertidumbre acerca de lo que puede pasar con la compañía con el cambio de la gestión, es algo que nadie sabe a ciencia cierta, si conservaran activos , despiezaran por partes REALIA, ampliaran capital para reducir deuda, etc… nadie sabe que puede pasar.
Por todo ello y dado que el precio de referencia “NO VINCULANTE” se ha fijado en 0,49€ todos venden, unos por que la OPA es a precio de derribo, otros que tenían stops y les ejecutan y otros por que como ven vender a otros pues también venden, algo parecido a lo que paso en ABENGOA.
Hay que dejar claro que el NAV de REALIA se sitúa en 1,50€, ahora bien con todas estas incertidumbres y ante la imposibilidad de ver una oferta con PRIMA en REALIA a ver quien entra aquí en la actualidad.
REALIA es un valor que puede moverse a golpe de GAP alcista o bajista hasta conocer con certeza su desenlace y por tanto tiene potencial hasta su valor teórico esta claro , pero el problema es que ahora lo que vale es la supuesta OPA, una vez se conozca todo se podrá valorar si interesa o no volver al valor.
Solo veríamos factible una entrada si el precio se llegará a acercar como poco a los 0,5X€ precio de la “presunta” OPA actual, el resto es exponerse a nuevos GAPs al alza o a la baja ,al golpe de noticia, quien este dispuesto a soportar esto adelante, pero en la actualidad y hasta saber el desenlace solo entraríamos a 0,5X , mas no.
NOTA: Nosotros desde junio y ante la confusión creada con las OPAs no hemos vuelto a entrar en el valor, salimos cerca de 1,50€ y la seguimos sin entrar, aun así hoy enviamos un SMS antes de iniciar la negociación alertando de la situación actual y de su posible desplome una vez comenzará a negociar.
Por técnico
El valor esta apoyando en los mínimos de noviembre/diciembre del año pasado de 0,735€, de momento en esa zona lo han sujetado y el valor ha conseguido rebotar y todo.
A corto plazo siempre que se mantenga por encima de 0,735€ e ignorando toda la situación anteriormente comentada, podríamos ver un rebote en el valor como poco a 0,93€ y mas arriba el GAP bajista de hoy y directriz bajista por el 1,04€
Perdida de 0,73€ provocaría que saltaran las alarmas y el precio podría descender hacia 0,60-0,58€
