El pasado 05/11/2014 con la presentación de resultados el grupo comentaba que estaba cerca de cerrar la refinanciación (ver hecho relevante) , días posteriores con fecha 07/11/2014 emitía el siguiente comunicado (ver hecho relevante)
En el mismo documento se detallaba lo siguiente:
En cumplimiento de los deberes de información previstos en el artículo 82 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, GRUPO EMPRESARIAL SAN JOSÉ, S.A. (en adelante, “Grupo San José” o la “Sociedad”) pone en conocimiento de la Comisión Nacional del Mercado de Valores la siguiente información relevante:
En el marco de las conversaciones que Grupo San José viene manteniendo en los últimos meses para la reestructuración de su deuda financiera, la Sociedad ha recibido a través de la entidad agente comunicaciones de una mayoría de las entidades financieras acreedoras, que representan en conjunto un porcentaje superior al 75% tanto del pasivo financiero total como del pasivo financiero correspondiente al contrato de financiación sindicada firmado el 21 de abril de 2009, manifestando su predisposición favorable a formalizar los correspondientes acuerdos de reestructuración de la deuda financiera, de acuerdo con los términos y condiciones recogidos en el denominado Term Sheet de fecha 29 de julio de 2014.
La Sociedad se encuentra actualmente trabajando con las entidades acreedoras en la elaboración de la documentación necesaria que le permita formalizar en próximas fechas los acuerdos relativos a la reestructuración de su deuda financiera.
Conclusión:
El HR de entonces se indicaba que había alcanzado un % superior al 75%.
En la actualidad el 75% es el nuevo limite legal para conseguir un acuerdo de refinanciación ,es decir que el 25% restante les guste o no el acuerdo deben adherirse al acuerdo.
La incógnita de las condiciones, la única pista real es la noticia publicada en expansión 19/09/2014 que fue la siguiente:
La llave
Sanjosé enfila la reestructuración
El grupo constructor e inmobiliario Sanjosé sigue negociando con sus bancos y fondos acreedores una reestructuración societaria que permita aislar la deficitaria actividad inmobiliaria de los negocios rentables: construcción y concesiones, y en menor medida energía. En el primer semestre de 2014 el grupo tuvo unos ingresos de 230 millones, un 16% menos que en 2013, un ebitda de 16 millones, el 57% menos, y unas pérdidas de 35 millones, una caída del 24%. Las pérdidas se deben en su práctica totalidad al negocio inmobiliario, que en el primer semestre tuvo un déficit de 38 millones. Junto a esta débil cuenta de resultados, el balance está muy deteriorado: la deuda financiera neta ascendía a junio a 1.631 millones frente a un patrimonio neto de solo 18 millones, muy menguado por las pérdidas acumuladas estos años. La mayoría de la deuda está asociada al negocio inmobiliario, cuyos activos han sido valorados recientemente en 1.712 millones, correspondiendo el 44% de este valor a terrenos y solares.
Con este soporte, la compañía está negociando con la banca la capitalización de parte de la deuda inmobiliaria, que daría a los acreedores financieros una participación del 70% en el negocio inmobiliario, quedando Sanjosé con el 30% restante y sacando así del perímetro consolidado tanto deuda como pérdidas. Esta solución permitiría a los actuales accionistas –con la familia Rey a la cabeza– mantener el control y concentrarse en los negocios rentables.
A 30 de junio, Sanjosé tenía una cartera de 2.955 millones de euros, de la que el 38% se refería a construcción y el 39% a concesiones. Y el 70% está contratada fuera de España.
La banca refinancia a Sanjosé a cambio de su negocio inmobiliario
SEPARACIÓN DE ACTIVIDADES/ Popular, Abanca y BBVA lideran un pacto para capitalizar 280 millones de deuda y hacerse con el 70% del negocio residencial. La familia Rey deja a salvo la actividad constructora
Después de más de un año de negociaciones, los responsables del grupo Sanjosé están a punto de cerrar un acuerdo con sus principales acreedores para refinanciar un pasivo que supera los 1.800 millones de euros. Según fuentes próximas a las conversaciones, Popular, Abanca y BBVA ya han dado el visto bueno al acuerdo, que pasa por que las entidades financieras amplíen el vencimiento de la deuda a cambio de tomar la mayoría del negocio inmobiliario.
La familia Rey, los actuales gestores y accionistas de referencia de la empresa, conservarán el control de la actividad constructora.
Al acuerdo deberían sumarse en los próximos días Bankia, Sareb y el fondo Värde, que compró las posiciones de Santander y Barclays. Värde es conocido en España por convertirse en socio del Popular en el negocio de las tarjetas y en la gestión del negocio inmobiliario, por el que pagó en 2013 unos 800 millones de euros junto a la firma Kennedy Wilson.
Si todo marcha según el plan previsto, a finales de este mes o a comienzos de octubre podría cerrarse la reestructuración de la empresa que ayer cerró plana en Bolsa a 0,83 euros por título, lo que eleva su valor a 54 millones de euros a precios de mercado.
Ecuación
Con la capitalización de 280 millones de deuda, la banca pasará a tomar el control de Sanjosé Inmobiliaria. Según la ecuación de canje, los bancos tomarán el 70% del negocio sobre el que recae la mayor parte del pasivo. En principio, las entidades mantendrán esta nueva estructura financiera porque confían en que la compañía comenzará a generar caja para atender los gastos financieros. Si el negocio sigue estancado, podrían volver a capitalizar deuda.
Lo que queda por desvelar es cómo seguirá la estructura accionarial del hólding tras el acuerdo. El presidente de Grupo Empresarial Sanjosé, Jacinto Rey, figura como máximo accionista con más del 48% de la compañía. Le siguen varios socios fundadores de la firma (las hermanas Sánchez Avalos) y Liberbank, que conserva algo más del 5%
Sanjosé ha tenido que aplazar el pago de varios vencimientos que no podía atender.
En 2013, fueron 77 millones y este año, una cantidad similar. En julio de 2013, la compañía reconoció a la CNMV que “el importe de la deuda financiera con vencimiento en los próximos doce meses asciende a 270 millones de euros”.
El origen de los problemas financieros de Sanjosé fue el precio pagado en la opa sobre Parquesol en 2007. La compañía consiguió refinanciar dos años después 2.200 millones de euros con vencimiento en 2015. En 2013, el saldo vivo de esa deuda ascendía a 1.350 millones que, en su opinión, están respaldados por unos activos inmobiliarios valorados en 1.735 millones.
La constructora ha sufrido, al igual que el resto de sus rivales, la caída del negocio de obra civil y residencial en España. Hasta junio, los ingresos han caído un 16%, hasta 230 millones de euros, mientras que el resultado bruto de explotación (ebitda) sumó 16 millones, la mitad que hace un año. Las pérdidas del grupo ascendieron a 34 millones.
La división inmobiliaria mantiene una actividad baja, con ingresos de 38 millones hasta junio, de los que un tercio corresponde a alquileres. Sanjosé figura, además, como socio de referencia de Duch, la sociedad constituida en 1993 para desarrollar los suelos de Adif y Renfe en la prolongación del Paseo de la Castellana de Madrid, operación que sigue paralizada veintiún años después de su lanzamiento.
En mínimos en bolsa
ESCASO MOVIMIENTO
Sanjosé aspiraba, gracias a la compra de Parquesol, a convertirse en una de las grandes inmobiliarias de España. Con la absorción de la filial, el grupo debutó en 2009 en Bolsa a algo menos de 13 euros por título. Ayer, el valor cerró a 0,83 euros por título y una capitalización de 54 millones.
CAMBIOS EN LA GESTIÓN
Después de una etapa con Miguel Zurita como primer ejecutivo del grupo, Sanjosé está hoy en día dirigida por Jacinto Rey padre y Jacinto Rey hijo. En el mercado se especuló con la posibilidad de que Josep Piqué, exconsejero de Sanjosé, dirigiera la empresa. El exministro de Exteriores recaló finalmente en OHL.
NEGOCIO EN RECUPERACIÓN
La crisis se ha llevado por delante las expectativas de negocio. La compañía está centrada en elevar su presencia en el exterior. Tampoco le ha funcionado satisfactoriamente su incursión en renovables.
Fuente: diario expansion del viernes 19 de septiembre de 2014.
Conclusión:
Han pasado 2 meses y 5 días desde la publicación del articulo por parte de expansión y han pasado 17 días desde el HR indicando que había logrado el % mínimo para alcanzar un acuerdo con los acreedores.
Los detalles están al salir, pero la clave aquí es que sea como comentaba EXPANSION, la banca se quedaría la parte inmobiliaria de la empresa y San Jose la parte constructora.
Gran parte de la deuda se eliminaría al desconsolidar la misma en balance lo que supondría una gran noticia y San Jose podría recuperar precios no vistos desde hace tiempo.
El problema:
Ante un caso de este tipo que no se sabe bien las implicaciones que puede tener muchos buscan rebotes y se van, de ahí que el valor haya subido a 1,17€, ha caído de nuevo mínimos, ha vuelto a rebotar a 0,90€ y de nuevo ha marcado mínimos.
Si la solución se confirma y es definitiva volverá a dejar mínimos crecientes, solo falta confirmar el acuerdo de refinanciación con sus respectivas condiciones y de ser oficialmente positivo subirá fuerte como ocurrió en septiembre.
Por técnico
Viendo el grafico se aprecia una pequeña resistencia en lo que antes fue un soporte en 0,78€, a corto plazo la ruptura de la resistencia de 0,78€ debería llevarnos hacia el GAP bajista de 0,83€ y mas arriba al objetivo pendiente de 0,94-0,95€.
Conviene destacar que el valor esta siendo apoyado con compras interesantes por abajo y en cualquier momento consigue romper.
En el momento que salga la noticia la valoraremos para así poder analizar posibles expectativas y objetivos de la compañía.
[…] San Jose no esta en quiebra técnica pero le falta poco ,además como pusimos en el comentario de ayer se espera una noticia que puede disparar al valor en bolsa, la refinanciación a cambio de quitarse los activos inmobiliarios del grupo, noticia que sería sin duda muy bien recibida por el mercado ya que desconsolidaría la deuda de la parte inmobiliaria y a priori volverá a ser rentable. (ver articulo de ayer) […]
[…] Dichas condiciones fueron las comentadas en nuestra web en el post del 24 de noviembre […]