URBAS aclaración sobre la futura situación de la compañía

Hay confusión sobre la operación que pretende llevar a cabo la empresa, por tanto vamos a aclarar brevemente como quedan las cosas una vez la misma sea llevada a cabo.

Primero debemos irnos al hecho relevante comunicado al mercado el 9 de junio de 2014

En dicho hecho relevante se dice lo siguiente:

Primera.- Ampliación de capital no dineraria. 

URBAS se compromete a tramitar y someter a la aprobación de su Junta General, previsiblemente a celebrar durante el mes de Septiembre con el carácter de extraordinaria, una ampliación de capital no dineraria para absorber el 100% del capital de ALZA RESIDENCIAL, S.L. mediante aportación de activos.

Las participaciones de ALZA RESIDENCIAL, S.L. se han valorado según su valor de realización proforma al 31 de diciembre de 2013, según el balance debidamente auditado por Pricewaterhouse Coopers, y que asciende a 230 millones de euros, aproximadamente.

Adicionalmente se ha acordado la integración de la compañía ALDIRA INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L. igualmente según su valor de realización que asciende aproximadamente a 120 millones de euros.

Las acciones de URBAS se emitirán al valor nominal de 0,01 euros por acción más una prima de emisión de 0,0025 euros por acción. “Dicho precio de emisión representa una prima de valoración significativa a favor de los accionistas de Urbas Grupo Financiero, S.A “

Ambas operaciones se realizarán simultáneamente y en las mismas condiciones, de forma que el resultado final es que Urbas se sitúe con un capital social superior a los 300 millones de euros. 

Tercera.- Ampliación de capital dineraria

Igualmente los administradores de URBAS propondrán, en la misma Junta General Extraordinaria a la que se somete a aprobación la ampliación de capital no dineraria, la aprobación posterior de una ampliación de capital dineraria, por un importe mínimo de 50 millones de euros, abierta a todos los accionistas, y al mismo tipo de emisión que el de la ampliación de capital no dineraria. Los fondos obtenidos se destinarán, además de a reforzar los recursos propios, preferentemente a la financiación de las actividades de desarrollo inmobiliario y a la restructuración de la deuda bancaria del grupo integrado.

Ver hecho relevante del 9 de junio de 2014

http://www.cnmv.es/Portal/HR/ResultadoBusquedaHR.aspx?nreg=207042&th=H

Conclusiones finales

Situación actual de URBAS a día de hoy 04/08/2014

UBS RES1

Reparto de la nueva URBAS si la ampliación dineraria de 50 millones es únicamente para los accionistas actuales.

UBS RES2

Reparto de la nueva URBAS si la ampliación dineraria de 50 millones es suscrita por todos los accionistas, incluidos los que aportan activos al grupo.

Este 2º calculo esta basado en lo siguiente:

“la aprobación posterior de una ampliación de capital dineraria, por un importe mínimo de 50 millones de euros, abierta a todos los accionistas, y al mismo tipo de emisión que el de la ampliación de capital no dineraria.

Si esta ampliación se lleva a cabo posteriormente a la entrada de Alza y Alzira inversiones estos también tendrían derecho a suscribir nuevas acciones y por tanto los 4000 millones de acciones podrán ser suscritos tanto por los accionistas actuales del grupo como por los nuevos accionistas que van a entrar en la compañía.

Para hacer la hipótesis tomamos como referencia para el calculo 30.000.000.000 acciones.

Cada 750 acciones se podrán suscribir 100 acciones nuevas a un precio de 0,0125€

En este caso quedarían así los % de la compañía.

UBS RES3

Nota: Para el calculo redondeamos la cifra de acciones en manos de minoritarios a 2000 millones de acciones ,con ello quedaría la compañía exactamente tras la ampliación con 34000 millones de acciones.

Otros factores que ayudan a entender la ampliación, por ello nos vamos al informe auditor, que deja claro 3 puntos.

1          La Sociedad ha incurrido en pérdidas significativas en los últimos ejercicios, ocasionando un patrimonio neto negativo y presentando un capital circulante negativo a 31 de diciembre de 2013 con pasivos corrientes con entidades financieras, proveedores y Administraciones Públicas, vencidos y pendientes de pago, motivo por el cual los Administradores de la Sociedad tienen previsto efectuar nuevas operaciones mercantiles con objeto de reforzar la solvencia de la misma. Estas condiciones indican la existencia de una incertidumbre significativa sobre la capacidad de la Sociedad para continuar sus operaciones. Considerando lo anterior, la capacidad de la Sociedad para realizar sus activos y liquidar sus pasivos por los importes y según la clasificación con que figuran en las cuentas anuales, que han sido preparadas asumiendo que tal actividad continuará, está sujeta, fundamentalmente, al éxito de las operaciones futuras de la Sociedad, a la formalización de nuevas vías de financiación, a la ampliación del periodo de vigencia para el supuesto de disolución de la normativa mercantil y a la adopción de medidas adicionales que permitan garantizar la viabilidad financiera de la Sociedad.

2          La Sociedad es avalista de un préstamo hipotecario por importe de 17,8 mill. € concedido a una sociedad marroquí que actualmente no forma parte del Grupo. Dicho préstamo se encuentra impagado y reclamado judicialmente por el acreedor, por lo que la Sociedad ha estimado su responsabilidad y registrado una provisión para riesgos y gastos por importe de 3 mill. €. Considerando que la reclamación sigue su curso, podrían ponerse de manifiesto pasivos adicionales que no son susceptibles de cuantificación objetiva.

3          En la determinación del valor de mercado de los activos inmobiliarios de la Sociedad se han utilizado valoraciones realizadas por expertos independientes, que están basadas en estimaciones sobre flujos de caja futuros, rentabilidades esperadas y otras variables normales de negocio. Considerando las desviaciones pasadas entre los precios de venta de los activos inmobiliarios de la Sociedad, la evolución de las valoraciones de los mismos en los últimos meses y el actual proceso de adopción de medidas encaminadas a garantizar la viabilidad financiera, que puede implicar la necesidad de realizar activos inmobiliarios en el corto plazo, podrían ponerse de manifiesto minusvalías adicionales en el valor de realización de los activos inmobiliarios no registradas en las cuentas anuales, que no son susceptibles de cuantificación objetiva.

Párrafos de énfasis del informe auditor tras firmar los resultados del ejercicio 2013

http://www.cnmv.es/Portal/Consultas/IFA/CAA_ParrafosEnfasis.aspx?id=0&tipo=0&nreg=2014062367

¿La ampliación es buena para el accionista?

En la fecha que elaboramos el 1º informe solo tomamos como referencia el hecho relevante de la ampliación, no tuvimos en cuenta otros factores.

Analizando mejor la situación de la compañía nos encontramos con una empresa con patrimonio neto negativo y por tanto en quiebra técnica, esta era la única solución viable para que continuará con la actividad, aprovecharse de ser cotizada para que fuera utilizada como vehículo de salida a bolsa de otras inmobiliarias.

Que quede claro que no es algo que nos estemos inventando o diciendo por decir, eso recoge deloitte tras la presentación de resultados del ejercicio 2013 en fecha 28 de febrero de 2014

¿Qué pasa si una empresa tiene un Patrimonio Neto negativo?

Desafortunadamente, en algunas empresas el valor del Patrimonio Neto llega a ser negativo. ¿Cómo es esto posible? ¿Qué nos indica?

Un Patrimonio Neto con signo negativo indica que la empresa debe más de lo que tiene. Que su Activo total (lo que tiene) es inferior a su Pasivo exigible (lo que debe y le es exigible).

En la mayoría de los casos se llega a esta situación por la acumulación de pérdidas de ejercicios anteriores hasta el punto de que consumen las aportaciones de capital realizadas en el momento de la constitución, así como las reservas creadas con los resultados positivos de ejercicios precedentes.

Es decir, implica que la empresa se encuentra en quiebra técnica. Esta situación debe corregirse inmediatamente mediante, por ejemplo, una aportación de capital de los socios. De no corregirse, puede dar lugar a la asunción de responsabilidades por parte del administrador y/o de los socios.

Se reduce el valor teórico de la acción y se diluye al accionista

URBAS tenia hasta la fecha y según el ultimo informe trimestral de resultados un patrimonio neto negativo, por tanto al inyectar activos al grupo podríamos calcular el precio de la siguiente manera

350 millones de € de valor de los activos / 34000 millones de acciones

Esto da un valor teórico por acción o NAV 0,011€

Los accionistas actuales quedan con un 6,667% de la sociedad, un 61,333% pasará a manos de Alza Real State y un 32% pasará a manos de Alzira Inversiones.

¿Que es una dilución?

Como resultado de la ampliación se  incrementará el patrimonio y el número de acciones, pero ha disminuido el Valor Teórico de la Acción, por la lógica razón de que se inyectan acciones nuevas por un valor inferior al que existía previamente a la ampliación (0,0125) . Este es el conocido y muchas veces mencionado efecto dilución.

OPA

Alza Real State esta obligada a lanzar una OPA por el 100% de la compañía salvo que solicite una exención como ocurrió en Natraceutical con laboratorios Jofre. ( ver hecho relevante de Natraceutical )

Hay que recordar que todo accionista que supere un 30% de una compañía debe lanzar una OPA sobre la misma, salvo que pida una exención y no este obligada a ello.

En caso de OPA puede ser de exclusión o voluntaria, en todo caso salvo un escándalo tipo DEOLEO lo normal y razonable es que no saquen a la compañía de bolsa y permitan a todos los actuales accionistas beneficiarse de una posible mejoría en el futuro de la sociedad.

Como no conocemos detalles todo lo demás es hacer hipótesis.

Posibilidad de  Contrasplit

No tiene sentido cotizar con 34000 millones de acciones, lo normal es agrupar las acciones actuales, lo mas sensato es agrupar 100 acciones actuales en 1 nueva y dejar el numero de acciones en 340 millones de títulos y un valor de las acciones 100 veces superior en el momento que se lleve a cabo.

Financieramente un contrasplit no tiene ningún impacto sobre la compañía, ahora bien, para los mercados no es lo mismo cotizar por ejemplo en 0,025€ que en 2,50€, muchos inversores ven cara la acción y no entran. Es lo que se llama la visión subjetiva, si bien 0,025€ o 2,50€ representa lo mismo , no lo es para un inversor de fuera que quiera entrar.

Repetimos, es solo una posibilidad  pero bastante manifiesta tras la reorganización accionarial, en BANKIA lo hicieron, si la empresa es buena a la larga sube, con contrasplit o sin el.

NOTA: Este comentario con aclaraciones lo hacemos publico a petición popular, es mas extenso y concreto que nuestro anterior informe y el único fin del mismo es explicar la situación de Urbas, no tenemos por el momento interés alguno en la compañía.

Por técnico

A quien le de igual todo lo anterior y nada mas que le importe el grafico se puede apreciar un doble suelo en el soporte de 0,024€, la ruptura de 0,026€ confirmaría la formación de un doble suelo con objetivo 0,028€ , mas arriba incluso podría alcanzar la zona de soporte anterior en 0,031€.

La perforación por abajo de 0,024€ dejaría al valor en una situación caótica con objetivos en 0,018€

UBS34

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