Síguenos en Twiter desde el siguiente enlace https://twitter.com/gesprobolsa y mantente informado de toda la actualidad bursatil.
Vamos a publicar un articulo que consideramos muy interesante, nosotros hicimos uno valorando cada nueva acción a 0,25€ , hoy hemos encontrado otro en el que manejan 0,50€.
Por ahora no hay nada claro , pero al menos es otra opinión, siguen faltando datos concretos, datos que cuando salgan probablemente provoquen un desplome del valor, de ahí que pese a ayer haber visto venir el posible rebote seguimos pensando que es mejor mantenerse al margen.
Publicado el martes 7 de enero de 2014
El plan de reestructuración del capital depende en gran medida de la actitud de los bancos acreedores
La entrada de Villar Mir en Colonial, ¿pelotazo inversor o mirlo blanco para los minoritarios?
Las condiciones de la ampliación de Colonial hacen caer la cotización de la inmobiliaria por el precio ex derecho
Marcos Celada.– La más que previsible entrada de la familia Villar Mir en el capital de Colonial puede verse de dos formas: como una oportunidad de inversión para los dueños de OHL o como la tabla de salvación de unos accionistas minoritarios que llevan esperando años una solución para la inmobiliaria. Hay una tercera manera de verlo, que es desde la perspectiva de los bancos acreedores, que por fin ven la oportunidad de que Colonial les devuelva parte de la deuda. De momento, el anuncio oficial de las intenciones de los Villar Mir hizo reaccionar a la baja las acciones de la inmobiliaria. A pesar de que hay un consenso casi general en que esta operación puede salvar definitivamente el futuro de Colonial a la espera de tiempos mejores en el mercado inmobiliario, las condiciones puestas a la ampliación de capital dan un papel preeminente a los bancos y justifican la caída inicial en la cotización.
El pasado jueves, día 2, el consejo de Colonial enviaba a la CNMV un hecho relevante en el que oficializaba el acuerdo para la ampliación de capital. Tras declarar que los Villar Mir tienen la intención de poner 300 millones de euros en la operación, a los que se sumarán otros cien del Grupo Santo Domingo (Colombia) y cien más de la SICAV andorrana Amura, el texto detalla las condiciones que tienen que darse para que el desembolso se lleve a cabo: “Que el precio de emisión del aumento de capital dinerario sea como máximo de 0,5 euros por acción, la desconsolidación de Asentia Project, que no se venda más de un 20% de la participación de la Sociedad en Sociètè Foncière Lyonnaise (SFL) y que se refinancie el préstamo sindicado suscrito por la Sociedad cuyo importe aproximado es, a 31 de octubre de 2013, de 1.759 millones de euros y su vencimiento está fijado contractualmente en diciembre de 2014”.
En el mismo comunicado, Colonial reconoce que “fecha de hoy, aún no se han cumplido las condiciones a las que están sometidos los compromisos de inversión y que no se ha podido llegar a acuerdos de refinanciación de la deuda con los acreedores del préstamo sindicado”. Es verdad que de momento no cumple ninguna de las condiciones, pero su ejecución depende en unos casos de la propia inmobiliaria y en otros está en manos de los bancos, con los que es de prever que ya habrán hablado los nuevos inversores para sondear el terreno antes de hacer oficial su intención de poner sobre la mesa 500 millones de euros. Hay dos de estas condiciones que dependen directamente de Colonial. La primera es el precio de la ampliación, sometido a un tope de 50 céntimos por título. Para ello la inmobiliaria celebrará una Junta General el próximo 21 de enero en la que se aprobarán dos cosas: reducir el nominal de la acción de un euro a 25 céntimos (lo que liberará 169,4 millones de euros que irán a reservas), así como aprobar una ampliación con una prima de emisión de hasta veinticinco céntimos, con lo que la condición del precio quedará cumplida.
También depende de la propia Colonial la venta de hasta un 20% de su filial francesa SFL, de la que ahora tiene un 55%. Es lógico que los nuevos inversores no quieran reducir la participación en esta sociedad por debajo del 35%, porque ello supondría renunciar a la gestión del patrimonio inmobiliario de París, que es el único que actualmente da beneficios recurrentes y continuos por alquileres. El propio Villar Mir ha hecho referencia recientemente a que su intención de entrar en el capital de Colonial tiene una de sus causas en ese patrimonio inmobiliario parisino. Según los datos contenidos en las cuentas auditadas de la inmobiliaria a 30 de junio último, ese 55% que Colonial tiene en SFL suma 1.230 millones de euros al patrimonio neto consolidado del grupo. Eso quiere decir que la venta de un 20% le reportaría a Colonial un ingreso que puede llegar a los 400 millones de euros si la venta se hace, como mínimo, a valor en libros. Colonial ya había manifestado hace meses que en sus planes para asegurar la viabilidad del grupo entraba la venta parcial o total de su participación en SFL. Los nuevos inversores exigen que sea parcial, pero con los 400 millones que puede sacar de la operación y los 500 que le entrarán de capital nuevo puede reducir considerablemente su deuda.
Dos condiciones más
Después hay otras dos condiciones que dependen de los bancos. La más importante es un acuerdo de refinanciación del préstamo sindicado que tiene Colonial con doce entidades financieras (Merrill, SHCO43Sarl, Hypothekenbank, Credit Agricole, Coral Partners, Deutsche Postbank, Burlintong Loan, ING Real Estate, ELQ Investors, CaixaBank, Kutxa y Deutsche Bank). Los nuevos inversores exigen que la renegociación se haga a precios de mercado y que extienda el vencimiento de la deuda que quede viva hasta no menos de 2018. Y también exigen que el acuerdo esté firmado antes de finales de marzo de 2014, fecha en la que debería estar solventada toda la operación de entrada de nuevos accionistas. No es la primera vez que los bancos se cruzan en la historia de Colonial. En 2008, y bajo el asesoramiento de Lazard (Capitalmadrid lo contaba el 9 de diciembre de 2009), la inmobiliaria diseñó un plan de viabilidad que contemplaba un aumento de recursos propios de 1.300 millones (a través de capitalización de créditos bancarios) y la emisión de obligaciones convertibles por otros 1.275 millones de euros. Por cierto, que esta emisión, realizada en 2008, tiene como fecha límite de conversión el 31 de marzo de 2014 a un precio de 25 céntimos por acción, que es el que va a aprobar ahora la Junta General como nuevo nominal para todos los títulos.
La segunda condición que depende de los bancos es la desconsolidación de Asentia Projet. Esta sociedad es una especie de banco malo que Colonial creó dentro de su estructura societaria para endosarle todos los activos inmobiliarios de suelo, cuyo valor ha sufrido un terrible deterioro. Dentro del plan negociado con la banca acreedora en 2010, Colonial hizo las provisiones necesarias para dejar Asentia con valor cero en su balance. Dichas provisiones fueron utilizadas en su totalidad, pero las pérdidas contables de esta filial siguen lastrando el resultado contable del grupo consolidado. En la actualidad, Asentia figura en las cuentas de Colonial como un activo puesto para la venta, con un pasivo de 1.500 millones de euros y activos inmobiliarios por valor de compra de 2.200 millones, aunque la sociedad ha acumulado un saldo de más de 1.300 millones como deterioro del valor contable de dichos terrenos e inmuebles.
Esta sociedad filial, de la que Colonial quiere desprenderse para que deje de sumarle pérdidas contables todos los años (aunque no tenga efectos en el flujo real de caja) y así mejorar la imagen del grupo, tiene viva una emisión de warrants por valor de 275 millones de euros que aseguran la conversión en préstamos participativos de la parte necesaria de la deuda financiera para reequilibrar el patrimonio neto de Asentia y evitar que entre en causa de disolución. En sus cuentas a 30 de junio pasado, Colonial señalaba que “asimismo, el préstamo sindicado prevé que, a partir de determinadas ratios de apalancamiento, los préstamos participativos puedan a su vez ser convertidos a voluntad de los bancos acreedores, en participaciones sociales de Asentia Project. En caso de que los bancos ejerciten esta opción, Inmobiliaria Colonial diluiría su participación en Asentia Project, que podría incluso llegar a no formar parte del perímetro de consolidación del Grupo Colonial”. Parece que esos parámetros ya se dan y que si los bancos ejercitan esta potestad Colonial bajará su participación en Asentia a menos del 20%, con lo que pierde la obligación de consolidarla, que es lo que ponen como condición los nuevos inversores.
La Bolsa reacciona
Otra derivada de esta operación, que como puede verse es compleja, es el comportamiento de la Bolsa ante su anuncio. Las acciones de Colonial, que el jueves abría sesión a 1,045 euros por título, cerraba el viernes en 72 céntimos por acción, tras una pérdida acumulada del 30% en dos sesiones. ¿Tiene sentido un castigo así cuando dos meses antes, a primeros de noviembre, Colonial había subido un 31% precisamente como consecuencia de los rumores sobre un acuerdo para la entrada de Villar Mir en el capital de la inmobiliaria? Parece que sí. Según fuentes financieras consultadas por Capitalmadrid, la subida de noviembre fue fruto de la euforia de unos accionistas que veían por fin luz al final del túnel, pero sin conocer las condiciones de acceso al dinero salvador. Ahora, conocidas dichas condiciones, el mercado ha reaccionado dentro de los parámetros técnicos previsibles.
El precio de la acción para la ampliación (25 céntimos de nominal y otros 25 de prima de emisión) daría una cotización teórica ex derecho de 55 céntimos por título si se considera como precio de referencia inicial el del día del anuncio, es decir, los 1,045 euros con los que abrió el jueves día 2 de enero. Eso hace lógica la caída del valor. Pero hay un segundo punto en la ampliación que también llama la atención. La propuesta de acuerdo para la Junta del día 21 señala que además de estos 500 millones de euros en dinero, podría haber una segunda ampliación, de otros 500 millones de euros por conversión de créditos en acciones. De hecho, la propuesta está hecha para ampliar capital en hasta mil millones de euros.
Si se cubriera la totalidad de la ampliación, es decir, los mil millones, esto supondría sumar 4.000 millones de acciones nuevas a los 226 millones de títulos en los que se divide actualmente el capital social de Colonial. Esto, aparte del efecto dilutorio de las participaciones actuales, reduciría aún más (no mucho, pero sí algo) el precio teórico ex derecho. Esto quiere decir que dependiendo del grado de cumplimiento de la ampliación, dicho precio ex derecho quedaría entre 0,53 y 0,55 euros por título, cifra a la que es previsible que se acerque la cotización real si finalmente se aprueba la operación. A partir de ahí, y con un balance ya saneado, también es previsible que las acciones de Colonial vuelvan a repuntar y supongan una buena inversión para los Villar Mir y un respiro para los minoritarios.
Fuente: Capitalmadrid
Por técnico
Tras superar los máximos de ayer en 0,75€ el valor ha salido disparado en busca de cerrar el GAP bajista de 0,866€.
Para corto plazo aquí es un punto de resistencia importante donde el precio debería girarse, no obstante también existe la posibilidad de que el valor cierre este GAP bajista y alcance la siguiente zona de anterior soporte en 1€, algo que supondría realizar un gran movimiento de pullback hacia el soporte perdido.
Ahora mismo es difícil dar un soporte, pero 0,78€ que fue el mínimo tras la ruptura de 0,75€ podría suponer una zona de cierto soporte, perderla supondría bajo nuestro punto de vista volver a mínimos.
Por tanto quien confíe en subidas que se fije 0,78€ como zona clave.
