Especial URBAS: va a integrar 2 inmobiliarias, así quedará la empresa.

D. Juan Antonio Ibáñez Fernández en su calidad de Presidente-Consejero Delegado de la mercantil URBAS GRUPO FINANCIERO S.A. con C.I.F. nº A-08049793 ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores, de conformidad con lo previsto en el artículo 82 de la Ley 24/1988, de 28 de julio del Mercado de Valores, comparezco con el fin de poner en su conocimiento el siguiente:

HECHO RELEVANTE

El día 6 de junio de 2014 se ha procedido a formalizar acuerdo de integración con varias compañías, previamente sometido a aprobación por parte del Consejo de Administración, en el marco del proceso de reestructuración de la compañía, todo ello tendente a crear un grupo inmobiliario de tamaño relevante y más diversificado que permita obtener sinergias tanto en la gestión como mayor eficiencia de costes.

Por ello, se ha acordado realizar varias operaciones corporativas que permitirán consolidar y reforzar la estructura y balance de la compañía, y la entrada de nuevos miembros del accionariado, todo ello destinado a incrementar el valor de la sociedad y la diversificación del grupo, así como dotar a la sociedad de un instrumento de financiación que la permita hacer frente a los compromisos de liquidez y tesorería necesarios para su viabilidad.

De entre dichas operaciones destaca el acuerdo alcanzado con ALZA REAL ESTATE, S.A. por el cual ésta se compromete a integrar su filial ALZA RESIDENCIAL, S.L., y que se desarrollará de acuerdo con las siguientes condiciones básicas:

Primera.- Ampliación de capital no dineraria.

URBAS se compromete a tramitar y someter a la aprobación de su Junta General, previsiblemente a celebrar durante el mes de Septiembre con el carácter de extraordinaria, una ampliación de capital no dineraria para absorber el 100% del capital de ALZA RESIDENCIAL, S.L. mediante aportación de activos.

Las participaciones de ALZA RESIDENCIAL, S.L. se han valorado según su valor de realización proforma al 31 de diciembre de 2013, según el balance debidamente auditado por Pricewaterhouse Coopers, y que asciende a 230 millones de euros, aproximadamente.

Adicionalmente se ha acordado la integración de la compañía ALDIRA INVERSIONES INMOBILIARIAS S.L. igualmente según su valor de realización que asciende aproximadamente a 120 millones de euros.

Las acciones de URBAS se emitirán al valor nominal de 0,01 euros por acción más una prima de emisión de 0,0025 euros por acción. Dicho precio de emisión representa una prima de valoración significativa a favor de los accionistas de Urbas Grupo Financiero, S.A

Ambas operaciones se realizarán simultáneamente y en las mismas condiciones, de forma que el resultado final es que Urbas se sitúe con un capital social superior a los 300 millones de euros.

Segunda.- Revisión del experto independiente

El informe del experto independiente es preceptivo para la convocatoria de la Junta General Extraordinaria que deberá aprobar la ampliación de capital no dineraria, y su validación se constituye como condición suspensiva para el cierre de las cifras definitivas de la operación propuesta.

Tercera.- Ampliación de capital dineraria

Igualmente los administradores de URBAS propondrán, en la misma Junta General Extraordinaria a la que se somete a aprobación la ampliación de capital no dineraria, la

aprobación posterior de una ampliación de capital dineraria, por un importe mínimo de 50 millones de euros, abierta a todos los accionistas, y al mismo tipo de emisión que el de la ampliación de capital no dineraria. Los fondos obtenidos se destinarán, además de a reforzar los recursos propios, preferentemente a la financiación de las actividades de

desarrollo inmobiliario y a la restructuración de la deuda bancaria del grupo integrado.

Cuarta.-Desarrollo futuro de URBAS

URBAS considera que las operaciones contempladas en el presente Acuerdo son el inicio de un proceso de desarrollo corporativo que tiene como objetivo, además del crecimiento orgánico, la adquisición y/o integración de otras empresas inmobiliarias que complementen su rango de actividades o su ámbito geográfico y, especialmente, que contribuyan a crear valor a los accionistas de URBAS.

Adicionalmente, la integración proporciona al grupo resultante un refuerzo significativo de su estructura financiera y, en particular, de sus recursos propios. Este refuerzo se verá potenciado con la ampliación de capital dineraria referida anteriormente.

El acuerdo que da lugar al presente hecho relevante fue sido sometido a aprobación del Consejo de Administración, en sesión celebrada el pasado 4 de junio de 2014.

Madrid a 9 de junio de 2014

JUAN ANTONIO IBAÑEZ FERNANDEZ

PRESIDENTE-CONSEJERO DELEGADO URBAS GRUPO FINANCIERO S.A.

Fuente: CNMV hecho relevante http://www.cnmv.es/Portal/HR/ResultadoBusquedaHR.aspx?nreg=207042&th=H

Opinión

Acciones actualmente de URBAS en circulación.

1.886.596.992 acciones.

Valor nominal de las mismas 0,01€

Capital social actual 18.865.969,92€

http://www.cnmv.es/Portal/Consultas/EE/DatosGenerales.aspx?nif=A-08049793

Como quedaría la compañía tras el canje de acciones.

No dan una cifra exacta, pero si tenemos en cuenta que el canje se realice al mismo valor por el que aportan activos al grupo, saldría un total de 350 millones de €

Aqui hay un punto que no nos queda nada claro y es lo siguiente:

Ambas operaciones se realizarán simultáneamente y en las mismas condiciones, de forma que el resultado final es que Urbas se sitúe con un capital social superior a los 300 millones de euros.

Si tomamos como referencia el precio del canje 0,035€ y lo trasladamos al valor de los activos aportados al grupo, esto daría un resultado de una emisión de 10,000 millones de acciones, equivalentes a 350 millones de €.

Pero el capital social se refiere al valor nominal de los títulos y emitiendo solamente 10,000 millones de acciones este quedaría en 118 millones de €, la empresa dice que su capital social se situé por encima de 300 millones de €, por tanto esto significaría que deberían emitir 28.200 millones de acciones , con lo que estarían dando acciones de URBAS a ambas sociedades por un valor de 987 millones de €.

Llegado a este punto se puede sacar la siguiente conclusión.

Si la emisión de nuevas acciones es por el numero de títulos equivalentes a los activos aportados al grupo esta será muy bien vista por el mercado ya que no habría dilución alguna, la empresa tendría mayor visibilidad al contar con mayores activos y estos al ser canjeados al precio actual de 0,035€

Los accionistas actuales verían diluida su participación al 16% aproximadamente, pero con la ventaja de que tendrían una porción mejor del pastel pero en una compañía mucho mas grande.

El NAV se situaría entorno a 0,035€ y en función de lo que consiga la compañía esta podría revalorizarse en un futuro.

En cambio si la ampliación busca situar el capital social por encima de 300 millones aquí si habría dilución, pues se estaría aportando activos al grupo con un valor real de 0,012€ y a un precio de 0,035€, además los accionistas actuales verían diluida aun mas su participación hasta el 6,68% de la nueva URBAS.

La compañía cotizaría prácticamente un 200% por encima del NAV que resultaría 0,012€

Nos gustaría entender que será como dijimos al principio que es lo que entiende todo el mundo, pero el punto marcado en negrita referente al capital social da que pensar, mas cuando URBAS no da cifras de las acciones nuevas que saldrán a cotizar, solo dicen el precio 0,01€ de valor nominal y 0,0025€ de prima de emisión.

Creemos que ambas inmobiliarias, tanto ALZA RESIDENCIA como ALDIRA INVERSIONES han utilizado a URBAS como vehículo para cotizar en mercado.

Lo dicho: SI es lo 1º cambio de activos a valor actual de mercado es muy positivo, si es lo 2º, los accionistas actuales tendrían un problema.

En nuestra opinión hasta tener mas datos y saber con exactitud como queda el capital de la compañía no queremos mojarnos al respecto de si es bueno o malo, 2 son las opciones, la 1º salta a la vista, es buena, muy buena , la 2º es la rebuscada y parece ser la valida, ya veremos que ocurre.

En ambos casos es probable que la empresa realice un contrasplit, no tendría mucho sentido seguir cotizando con un numero tan elevado de acciones a un precio tan bajo, como poco 10 a 1 dejando la acción a 0,35€

Decisión complicada.

Por técnico

Si no tenemos en cuenta todo lo expuesto anteriormente podemos llegar a la conclusión de que URBAS tiene soporte  en 0,031€ y mientras este no sea perforado existe la posibilidad de buscar los máximos anuales en 0,039€, la ruptura de esta zona nos llevaría al menos hasta 0,048€.

Dadas las dudas mas que razonables que existen al respecto de la operación anteriormente comentada si alguien entra lo mas razonable es poner un stop por lo que pueda pasar y automático.

UBS32

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