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Aquí conviene repasar todo lo que ha salido durante esta ultima semana.
El pasado 11 de marzo el diario expansión en su edición impresa adelantaba lo siguiente
Realia enfila la recta final de su venta
Los socios mayoritarios de la inmobiliaria Realia, FCC y Bankia, con una participación conjunta del 66%, preparan la última fase del proceso de venta para elegir al candidato que deberá realizar una OPA para hacerse con el control de la compañía.
El proceso de venta se inició en Diciembre pasado con un mandato a Goldman Sachs, que habría recibido hasta 7 ofertas no vinculantes antes de decidir el duelo final entre los dos principales candidatos, los fondos Orion Capital y AEW, a los que podría añadirse un tercero, Pontegadea, la sociedad inmobiliaria de Amancio Ortega.
En 2013, Realia tuvo ingresos de 203 millones, ebitda de 103 millones y pérdidas de 51 millones. El valor de mercado de sus activos a 31 de Diciembre ascendió a 3.384 millones de euros, de los que el 85% corresponde al área patrimonial y el 45% a activos en París. Precisamente su presencia en inmuebles emblemáticos de esa ciudad es uno de los principales atractivos para los candidatos interesados.
Con una deuda neta de 2.102 millones, el valor de liquidación neto de los activos de Realia (NNAV en terminología inglesa) a cierre de año sumaba 556 millones, equivalente a 1,81 euros por acción que compara con el cierre de ayer de 1,24 euros y una capitalización de 345 millones.
El pasado 18 de marzo se publicaba lo siguiente
Orion y AEW se interesan por Realia aunque aún no hay ofertas vinculantes
Los fondos de inversión podrían adquirir a FCC y Bankia la participación del 61,7% que poseen de forma conjunta
EFE ECONOMÍA Madrid 18 MAR 2014 – 22:48 CET
Los fondos de inversión Orion Capital Managers y AEW han mostrado su interés por adquirir a FCC y Bankia la participación del 61,7% que poseen de forma conjunta en la inmobiliaria Realia, aunque de momento no se ha recibido ninguna oferta vinculante.
Según fuentes cercanas a las negociaciones, el interés de Orion Capital y AEW por este paquete accionarial no ha sido el único que se ha recibido, ya que hay otros candidatos analizando esta operación. El proceso se encuentra en una fase inicial y se espera que entre mayo y junio se abra la fase para recibir las ofertas vinculantes.
Con motivo de la presentación de los resultados de FCC correspondientes a 2013, el consejero delegado de la compañía, Juan Béjar, indicó que estaba mucho más avanzado que otras desinversiones, que ya se habían recibido ofertas no vinculantes y que se había iniciado el proceso de “due diligence”.
En la venta del paquete accionarial que poseen FCC y Bankia en la inmobiliaria también ha suscitado el interés del fundador de Inditex, Amancio Ortega, así como de la francesa Axa Real Estate, del fondo estadounidense de capital riesgo Oaktree Capital o Blackstone.
De hecho, Realia considera que tras el anuncio de FCC y Bankia para vender la participación del 61,7 % que controlan en la inmobiliaria y la búsqueda de inyecciones financieras hacen previsible que este año se produzca un cambio accionarial que pueda influir en la estrategia de la sociedad.
A finales de 2013, los principales accionistas de Realia seleccionaron a Goldman Sachs International para el proceso de búsqueda de ofertas que permitan su salida de la inmobiliaria, en la que controlan un paquete valorado en cerca de 222 millones, según los precios de cierre de hoy de la inmobiliaria.
Los títulos de Realia han cedido hoy un 1,67% hasta 1,17 euros por acción. FCC y Bankia también se encuentran inmersas en el proceso de venta de Globalvía, la empresa de concesiones participada al 50% por FCC y Bankia, que podría prolongarse hasta el próximo año.
Estas operaciones se enmarcan dentro del plan estratégico puesto en marcha por FCC con el horizonte de 2015 y que contemplaba un programa de desinversiones de cerca de 2.200 millones de euros que se extiende a activos considerados no estratégicos.
Realia registró en 2013 unas pérdidas de 51 millones de euros, un 84% menos que en 2012, cuando perdió 319 millones, mejora que logró gracias a una quita de deuda y a los fondos que obtuvo con la liquidación de una de sus filiales.
Fuente: Elpais
FCC ingresa 683 millones por desinversiones a la espera de Realia y Globalvía
Martes, 18 de Marzo de 2014 – 15:30 h.
FCC ha ingresado ya 683,6 millones de euros por el plan de desinversiones que inició el año pasado tras las últimas ventas de Cemusa por 80 millones y Versia por 32 millones. A esto hay que sumar los 777 millones derivados de desconsolidar la deuda en la austriaca Alpine. En total, suma 1.460,6 millones. El objetivo del Plan 2013-2015 es alcanzar los 2.200 millones.
Con la venta de su filial de mobiliario urbano y publicidad exterior, Cemusa, al grupo JC Decaux por 80 millones de euros y del negocio logístico de Versia a Corpfin Capital por 32 millones, FCC ya ha completado prácticamente la mitad de las ventas previstas. Sin considerar los 777 millones de Alpine, los 683,6 millones representan cercan del 50% de las ventas necesarias. Para completar el Plan 2013-2015, tendrá que deshacerse de activos por un importe próximo a los 740 millones.
Tras estas desinversiones, aún quedarían pendientes la venta del 36% de Realia, que prevé cerrar junto con la participación que tiene Bankia en la inmobiliario en el primer semestre de este año y la de Globalvía, que estima cerrar en el segundo semestre, según un informe de Beka Finance, la antigua Bankia Bolsa.
Todas estas ventas se enmarcan en el proceso de refinanciación de alrededor de 5.000 millones de euros de deuda, y que espera culminar a finales del presente mes.
Fuente: Inverta
Cambian de estrategia para acelerar la venta
FCC y Bankia quieren sacar 1.500 millones por su joya de París antes de colocar Realia
Cambio de estrategia. FCC y Bankia, los mayores accionistas de Realia, han decidido dividir la compañía inmobiliaria en dos sociedades para facilitar la venta de la totalidad del grupo. Según han confirmado fuentes próximas a la operación, la constructora y el banco nacionalizado han puesto en el mercado la Société d’Investissements Inmob. Cotée de Paris (SIIC de Paris) por 1.500 millones de euros brutos como paso previo a la desinversión de la empresa española.
Fuentes financieras han explicado que los dos mayores accionistas de Realia han aceptado la propuesta de Goldman Sachs, su banco asesor, de separar el holding en dos sociedades: la que engloba los activos españoles y la francesa, la denominada SIIC de París. Tras recibir las primeras ofertas de compra no vinculantes, el banco de inversión estadounidense ha considerado que es más adecuado proceder primero a la venta de la filial gala a un inversor institucional que esté interesado en el negocio patrimonial o de alquiler y posteriormente ofrecer el resto del grupo a fondos oportunistas que quieran quedarse con el negocio en España por el valor de la deuda o menos.
El nuevo esquema de la desinversión tiene además otras ventajas. Con la venta de París, Realia podrá ingresar unos 540 millones de euros. El valor de los activos franceses ronda los 1.500 millones de euros, cantidad a la que hay que restar los 500 millones de un préstamo sindicado. De los 900 millones netos, a la española le corresponden 540 por ser dueña del 58,9% del capital. El resto está en manos de Société Fonciére Lyonnais (SFL), propiedad de Inmobiliaria Colonial, y de otros accionistas minoritarios.
De esta forma, el posterior comprador de Realia tendría dos ventajas muy considerables. Por un lado, no estaría obligado a lanzar una oferta pública de adquisición (OPA) por la totalidad del capital de SIIC de París, tal y como determina la legislación financiera francesa, por lo que se ahorraría un desembolso significativo. Por otro lado, se evitaría un trámite administrativo muy largo, que extendería varios meses el cierre global de la operación.
Entre los candidatos a quedarse con la empresa parisina están el fondo inmobiliario de AXA, Crédit Agricole, SFL y Pontagadea, unos de los brazos inmobiliarios de Amancio Ortega, según indican fuentes próximas a la operación. No obstante, la caída de la ocupación de los principales edificios de SIIC –del 91 al 85%– y la debilidad de la economía francesa influirán en el proceso de venta.
La propia Realia reconoce en su memoria anual que “los precios de alquiler se sitúan en niveles históricamente bajos”, en poco más de 705 euros por metro cuadrado. “El mercado de oficinas de París ha notado los efectos del debilitamiento de la economía francesa, si bien los activos prime se mantienen más estables. Para el año 2014, los brokers prevén que el mercado de alquiler de París vuelva a recuperarse”, explica la compañía.
Los oportunistas
En las próximas semanas, Goldman Sachs hará una selección entre los potenciales compradores porque el objetivo es concluir ambas operaciones antes del verano. El mandato que tiene el banco estadounidense es cerrar el traspaso de Realia Business antes del 30 de junio, tal y como se acordó en la refinanciación de la deuda del grupo el pasado mes de septiembre.
Unas transacciones que deberán de pasar, en cualquier paso, por el filtro de Fortress, del fondo luxemburgués KSAC y del propio Goldman Sachs, que además de ser el asesor del vendedor es dueño de parte de la deuda de la inmobiliaria. El primero compró créditos impagados por 440 millones que acabaron en manos de la Sareb, o banco malo. El segundo se hizo con la posición del Banco Santander, que le traspasó 100 millones, mientras que el último tomó el riesgo de CaixaBank por 47,8 millones.
Fuente: elconfidencial
Valoración
Todos los medios recogen que la venta se cerrará este primer semestre, algunos incluso apuntan que podría producirse en próximas semanas.
El motivo de la caída de hoy se puede achacar a bolsamania ,que publica lo que por entonces hizo con Realia cotizando cerca del € , que los compradores esperan un precio de “derribo” otros como el confidencial en las mismas fechas apuntaban a OPA a 1,90€
“La CNMV podría obligar a los fondos que adquieran la participación de FCC y Bankia a lanzar una oferta a un precio de entre 1,5 y 2 euros ya que, para proteger a los minoritarios, el precio de la OPA no toma como referencia la cotización, sino el valor contable”, señala una fuente conocedora de las conversaciones que se están manteniendo para vender la empresa.”
Hasta aquí todo es correcto, nosotros en su momento no nos creíamos nada y nos mantuvimos al margen puesto que muchos decían que el NAV se desplomaría a cierre de 2013, NAV que si se desplomo en Colonial a 0,95€, pero que en REALIA apenas había descendido a cierre del ejercicio ya que había quedado a un precio de 1,81€
Ver informe de resultados 2013 donde el NAV queda fijado a un precio de 1,81€
Ver pagina 2 http://www.realia.es/LinkClick.aspx?fileticket=Dw0MoNZgZv8%3d&tabid=337&mid=828&language=es-ES
¿Qué es el NAV?
NAV: Valor neto de los activos
Otra de las magnitudes que se utilizan para valorar los activos de una empresa es el NAV («net asset value, en inglés). Se trata del valor neto de los activos. En concreto, el NAV es el valor de mercado de los activos (esto es, el GAV) de una empresa menos sus deudas netas (cuentas a pagar menos cuentas a cobrar, tesorería, créditos y préstamos y operaciones comprometidas).
Si dividimos el valor del NAV (valor neto de los activos) por el número total de acciones que tiene una empresa, obtenemos el NAV por acción. Esta cifra nos indicaría el valor neto de los activos de la empresa que le correspondería a cada acción de esa sociedad.
Además, existen otros conceptos que los expertos vienen utilizando para ajustar aún más la valoración de los activos. Así, después de deducir los impuestos, asociados a la venta de los activos que forman el NAV, se obtiene el NNAV («net net asset value»)
¿Y ahora que pasará?
Con todo esto el 11 de marzo el valor abrió a un precio de 1,295€ por que la compra de la compañía sería inminente, pero como comentamos en aquel análisis con el crack de la crisis rusa se fue rápidamente a un precio de 1,125€ donde reboto justamente hacia la directriz bajista marcada .
Por tanto podríamos justificar la caída de hoy a motivos técnicos, pues toda esta información esta disponible para el publico en general y es conocida ya por todos.
Lo único nuevo que quizás nos hizo ayer acelerar la venta de LAR por no pasar 11€ y entrar hoy en REALIA ha sido la noticia de la venta de CEMUSA por parte de FCC, todo apunta a que antes del verano quieren cerrar la venta de REALIA y este podría ser un buen punto de entrada.
Teniendo en cuenta que el NAV son 1,81€ nos costaría creer que FCC vaya a aceptar una oferta “a la baja” por Realia y sobre todo que la CNMV la autorice pues el precio que se tomaría como referencia es el valor contable 1,81€
Es mas, el plan de hoy es trocear activos de REALIA para sacar un precio mayor por la venta.
Como en todo unos piensan de una forma y otros lo hacen de otra, si todos pensaran igual estaríamos cotizando a 1,80€
Las dudas son 2
¿Quién tendrá razón con el precio El confidencial o bolsamania?
¿La CNMV defenderá a los pequeños inversores exigiendo un precio cercano al NAV?
Nosotros pensamos que a 1,20€ hay mas probabilidades de ganar que a perder.
Por técnico
La caída se podría justificar por razones “técnicas” , si vemos el grafico queda muy claro que en el corto plazo tiene la directriz bajista desde máximos en 1,32€ y que justamente pasaba por los máximos de ayer y de hoy.
Esta directriz se situaría en 1,19€ y por tanto un precio de 1,205€ siempre que la misma no sea perforada es buena compra ya que aun siendo perforada tendríamos la directriz alcista principal que pasa por 1,15€ como siguiente punto de apoyo.
Por arriba la ruptura alcista total vendría dada primero por la superación de 1,24€ y después por un cierre por encima de 1,30€, zona donde curiosamente se ha girado en varias ocasiones.
Por tanto se puede tomar una posición a estos niveles a la espera de “novedades” acerca de la compañía.
Si supera 1,30-1,32€ se podría incrementar ya que el precio marcaria clara compra.
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[…] esto lo tenemos en cuenta desde el informe del 20 de marzo, en dicho informe ya apuntábamos al NAV como objetivo, otros como la CAIXA piensan que la OPA […]